Atrakcyjny kredyt hipoteczny, czyli ile prawdy powie Ci kalkulator?

Atrakcyjny kredyt hipoteczny, czyli ile prawdy powie Ci kalkulator?

by

Decyzja o zakupie własnych czterech kątów jest kluczowa w życiu każdego człowieka. Szukając więc najlepszej oferty na kredyt hipoteczny, wpatrujemy się w liczby wyświetlone przez kalkulator na finansowej stronie internetowej, zbieramy propozycje banków, rozmawiamy z doradcami. Warto jednak wiedzieć, że o atrakcyjności tego zobowiązania mówi nie tylko wysokość comiesięcznej raty.

Najtańszy kredyt to nie najniższa rata

Mówi się, że tylko kredyt hipoteczny jest bardziej wiążący od małżeństwa. To stwierdzenie nie jest przesadzone. Przez najbliższe kilkanaście lub kilkadziesiąt lat trzeba będzie systematycznie przelewać dość sporą sumę pieniędzy na konto wierzyciela, którym będzie bank. Instynktownie szuka się więc oferty, która charakteryzuje się najniższą miesięczną ratą. Mogłoby się wydawać, że jest to „najtańsza opcja”, co niestety w większości przypadków jest mylne. Porównywanie kwot rat kredytowych ma sens tylko w przypadku, jeśli rozpatrywane produkty finansowe są zawierane na dokładnie ten sam okres przy tym samym rodzaju rat i tych samych produktach dodatkowych.

Co o kredycie hipotecznym mówi kalkulator?

Comiesięczna rata zobowiązania jest ważna – nie może przekroczyć pewnego maksimum zależnego od dochodów i pozostałych wydatków. Analizując kredyt hipoteczny poprzez kalkulator kredytowy, faktycznie można otrzymać o niej informację. Warto jednak zwrócić uwagę także na inne parametry, do których należą:

  • RRSO,
  • okres kredytowania,
  • rodzaj rat,
  • marża i prowizja banku,
  • oprocentowanie nominalne kredytu,
  • dodatkowe produkty, które można kupić wraz z kredytem.

Kredyt hipoteczny

Co do zasady, każdy z tych czynników powinien być jak najniższy, by całościowy kredyt hipoteczny był atrakcyjny. Niestety banki często obniżają jeden z nich, podnosząc drugi. Oprocentowanie nominalne to procent, który najczęściej rzuca nam się w oczy z witryn banków, starając się przyciągnąć klientów. Stanowi opłatę, którą będzie trzeba uiścić za możliwość pożyczenia od instytucji finansowej pieniędzy w skali roku. Kluczowe jest wskazanie okresu rozliczania się z odsetek, a w tym przypadku wynosi ono rok. To jednak nie wszystkie koszty. Pod każdą ofertą, z reguły małym druczkiem, widnieje informacja o tzw. RRSO. W uproszczeniu można nazwać ten wskaźnik całkowitym oprocentowaniem zawieranego kredytu, wraz z uwzględnieniem dodatkowych opłat, prowizji i marży. Im większa jest różnica między oboma oprocentowaniami, tym więcej nadprogramowych kosztów narzuca bank. Rozważając kredyt hipoteczny na daną, stałą liczbę lat, faktycznie kalkulator pokaże nam zgodność między niskim RRSO a niską wartością samej raty. Należy jednak zwrócić jeszcze uwagę, że taka zależność jest prawidłowa, o ile nie chce się skorzystać z oferty na inne produkty finansowe.

Okres kredytowania, czyli czy zawsze opłaca się najniższa rata

Ten czynnik również jest bardzo ważny. Zależność między okresem kredytowania a wysokością raty i RRSO jest odwrotnie proporcjonalna, czyli im mniejsza liczba rat, tym wyższe RRSO i kwota comiesięcznego zobowiązania. Z drugiej strony, całkowita kwota zobowiązania może być mniejsza, co oznacza, że mniej pieniędzy wpłacimy sumarycznie do banku. Przykładowo omówmy kredyt na kwotę 200 tysięcy złotych zawarty na 30 i na 10 lat w jednym, przykładowym banku. W pierwszym przypadku:

  • RRSO wynosi 4,79%,
  • rata wynosi 1002 złote,
  • kwota, którą trzeba będzie oddać, wynosi łącznie ponad 360 tysięcy złotych.

W drugim przypadku:

  • RRSO będzie wyższe – 4,87%,
  • rata jest w wysokości 2062 złotych,
  • całkowita kwota zobowiązania będzie wynosić już tylko 347 tysięcy złotych.

Kilkanaście tysięcy pozostaje w naszej kieszeni. Oczywiście nie zawsze tak jest. Można znaleźć oferty dokładnie odwrotne. Warto jednak zwrócić na to uwagę i w ramach możliwości wybrać niższą liczbę rat i mniejsze zadłużenie, jeśli jest to korzystne.

Rodzaj rat, czyli deser zostaw na koniec

Istnieją dwa rodzaje rat: równe i malejące. W przypadku pierwszego modelu całe zobowiązanie jest dzielone na dokładnie równe kwoty, które co miesiąc należy zapłacić. Druga opcja jest trochę bardziej skomplikowana i polega na rozpoczęciu spłacania od sum wyższych, by z czasem płacić coraz mniej. Nie oznacza to, że na samym początku trzeba wyłożyć od razu po kilka tysięcy miesięcznie. Zmienia się stosunek spłacanych odsetek do kwoty kapitału. Nie jest to strasznie duża różnica. W przypadku wyżej opisanego kredytu hipotecznego na 30 lat kalkulator wskazuje pierwszą ratę w wysokości 1412 złotych, a ostatnią w wysokości 559 złotych. Różnica polega na tym, że kredytobiorca o wiele szybciej spłaca kredyt na zaciągnięty kapitał, a więc kwotę podstawową. Im mniejsze zobowiązanie, tym mniejsze odsetki pozostają do spłacenia. Kredyt „rośnie” o wiele wolniej. W przypadku rat równych spłacane odsetki mogą wynosić nawet dwukrotność kapitału. Przy ratach malejących jest odwrotnie. Taki mechanizm zapewnia o wiele niższą sumaryczną kwotę zobowiązania, która w takim wypadku wynosi już tylko 317 tysięcy złotych.

Kalkulator kredytowy

Zawsze czytaj umowy i dopytuj o produkty dodatkowe

Bardzo często banki oferują lepsze warunki kredytowe, jeśli klient zdecyduje się na kupno dodatkowego produktu finansowego lub ubezpieczeniowego. Choć z początku może wydawać się to atrakcyjną propozycją, warto przed podpisaniem umowy wszystko dokładnie przeczytać i wyliczyć. Opłaty za niektóre z tych produktów nie są wliczane ani do RRSO, ani do raty kredytowej. Ubezpieczenia pomostowe lub niskiego wkładu własnego są najczęściej spotykane i doliczane do harmonogramu spłaty. W przypadku konieczności założenia konta bankowego opłaty z nim związane już nie są brane nigdzie pod uwagę. Nie warto wierzyć na słowo, że otwierany rachunek jest darmowy. Najprawdopodobniej będzie tak, jeśli pojawią się regularne wpływy na konto i transakcje kartą debetową na określoną kwotę. Będąc stałym klientem innego banku, może być trudno prowadzić dwa czynne rachunki osobiste, a opłata za niespełnienie warunków może sięgać nawet kilkudziesięciu złotych miesięcznie. Nie uniknie się także zapłaty marży i prowizji od udzielenia kredytu hipotecznego. Można jednak sprawdzić, czy przez pewien okres nie będą one podwyższone, na przykład do momentu wpisania banku do hipoteki. Taki zapis może sprawić, że kilka pierwszych rat będzie o wiele wyższe od tej ustalonej na początku w kalkulatorze kredytowym.

Na Twój kredyt hipoteczny wpływa też sytuacja gospodarcza w kraju

A dokładniej to stopy procentowe, czyli cena, jaką bank musi zapłacić za to, że udostępnia pieniądze na kupno czyjegoś mieszkania. Ten oczywiście przenosi koszt na kredytobiorcę. Stopa procentowa jest ustalana odgórnie, jest niezależna od instytucji finansowej i zmienia się co jakiś czas. To sprawia, że harmonogram spłat, który podpisywany jest na początku, nie będzie miał nic wspólnego z końcowym, który zostanie stworzony za kilkadziesiąt lat. Co jakiś czas bank będzie wysyłał zmienioną rozpiskę z ratami kredytu, które mogą (i na pewno) ulegną zmianie. Obecnie stopy procentowe są bardzo niskie, co sprawia, że zaciąganie zobowiązań jest bardzo opłacalne, ale – to, co spadło, kiedyś musi wzrosnąć – a wraz z tym Twoja rata. Przed tym niestety nie można się zabezpieczyć. Ewentualnym rozwiązaniem jest wybór kredytu o stałej stopie oprocentowania, jednak ta opcja posiada dość sporo minusów. Sam kredyt jest o wiele droższy, rata wyższa, a gwarancja jej niezmienności udzielana jest na co najwyżej 5 lat. W przypadku zobowiązań długoterminowych na 20 lub 30 lat korzyść czerpana z takiego produktu jest dość niewielka.

Jak widać, ilość czynników, które należy wziąć pod uwagę przy wyborze kredytu hipotecznego, jest całkiem spora. Nie zawsze należy ślepo wierzyć w to, co pokazuje kalkulator kredytowy. I co najważniejsze, zawsze zaciągaj zobowiązania w walucie, w której zarabiasz. W przeciwnym wypadku możesz podzielić los frankowiczów.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.